Page 36 - MÜBSE – Adásvételi szerződések készítése során felmerülő ügyvédi műhibák I.

mert a régi Ptk. 117. § (3) bekezdése ér- „joga” az alperest megillető végrehaj-
telmében ingatlan tulajdonjogának meg- tási jognál. Ezt a kérdést törvény nem
szerzéséhez az erre irányuló szerződésen szabályozza, ezért az adott ügy körülmé-
vagy más jogcímen felül a tulajdonosvál- nyeit mérlegelve dönthető el az erősebb
tozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való jogcím kérdése. Általános elv, ha valaki
bejegyzése is szükséges. A konstitutív az ingatlan birtokába lép, de tulajdonjo-
(jogot keletkeztető) hatályú bejegy- gának bejegyzése még nem történt meg,
zés hiányában a felperes tulajdonjoga a törvény szerint a tulajdonoséhoz hasonló
alapján a végrehajtási eljárás során védelemben részesül. A régi Ptk. 368. § (3)
az ingatlan foglalás alóli feloldását nem bekezdéséből kitűnik, hogy az ingatlan át-
kérhette. ruházására irányuló szerződés vevőjének
a birtokba lépéssel erősebb lesz a „joga”
A felperes azonban keresetében nem arra (jogi helyzete), különösen, ha birtoklá-
hivatkozott, hogy a végrehajtási jog be- sa hosszabb időn keresztül zavartalanul
jegyzése időpontjában bejegyzett tulajdo- is megtestesül. Olyan esetben, amikor
nos volt, hanem arra, hogy a végrehajtási az adásvételi szerződéssel kapcsola-
jog bejegyzése előtt évekkel „más olyan tos lényeges körülmények megvalósul-
joga” – kötelmi igénye – keletkezett, amely tak, csupán az ingatlan-nyilvántartási
a végrehajtás akadályát jelenti. Nem vitás bejegyzésre nem kerül sor valamilyen
tény, hogy a felperes az eladótól (adóstól) okból, a bírói gyakorlat a végrehajtás
a perbeli ingatlant 10 évvel a végrehajtá- jogánál az érvényes kötelmi jogcímet
si jog bejegyzése előtt már megvásárolta, erősebbnek minősíti (BDT 2002/6/88.,
a vételárat kiegyenlítette és azóta az ingat- BDT2002. 636., BH1963. 303.).
lant birtokolja. A tulajdonjog bejegyzése
a felperes javára kizárólag azért maradt A kétféle jogcím – a felperesnek a tulajdon-
el, mert bár a hatóság a tulajdonjog meg- jog bejegyzésével kapcsolatos kötelmi igé-
szerzéséhez szükséges engedélyt meg- nye és az alperes végrehajtási joga – „ösz-
adta, ezen okirat csatolása a földhivatali szemérésénél” tehát figyelemmel kellett
eljárásban elmaradt, a felperes az őt kép- lenni arra a körülményre, hogy a felperes
viselő ügyvéd halála folytán a hiánypótlás- és az eladó (adós) között létrejött adásvé-
nak nem tett eleget. teli szerződés 10 évvel megelőzte az alpe-
res javára keletkezett végrehajtási jogot.
A felperesnek a tulajdonjog bejegyzé- Amennyiben az érvényes ingatlan-átru-
se iránti kötelmi igényével áll szemben házási szerződés benyújtását követően
az alperes végrehajtási jog iránti igénye. mulasztás nem történik, a földhivatalnak
A kereseti kérelem szempontjából a felperes tulajdonjogát be kellett volna
az a kérdés, hogy a birtokkal megerő- jegyeznie évekkel azt megelőzően, hogy
sített kötelmi jogcím akadálya-e a vég- az alperes végrehajtási joga megnyílt vol-
rehajtási eljárás során történő érté- na. Ezért a felperesnek az érvényes – és
kesítésnek, azaz erősebb-e a felperes teljesített – szerződés alapján a birtok-

36